Opposition ne respectant pas le formalisme légal et perte du caractère privilégié de la créance
Publié le :
15/12/2023
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Le syndic auquel est adressé l’avis de mutation à titre onéreux d’un lot peut, en vertu de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par le vendeur. Cette opposition met en œuvre l’hypothèque légale spéciale et bloque le paiement du prix de vente en le rendant inopposable au syndicat des copropriétaires.
L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 énonce que l’opposition doit préciser le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat, lesquelles se divisent en quatre types. Or, l’absence de distinction entre les quatre types de créances emporte, de jurisprudence constante, la perte du caractère privilégié ou superprivilégié des créances. Cette jurisprudence a récemment été confirmée par la Cour de cassation.
Dans le cadre de la vente de lots d’une copropriété, le syndic a signifié au notaire une opposition au prix de vente au titre de charges de copropriété restant dues. Les vendeurs ont assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que le syndic en mainlevée de cette opposition pour irrégularité.
Or, les juges du fond ont déclaré l’opposition régulière en la forme et valable au fond, entraînant la condamnation des vendeurs à payer la somme indiquée. En effet, l’arrêt constatait que l’opposition était formée au titre d’une créance de charges impayées d’un certain montant et comportait, en annexe, un extrait de compte copropriétaire pour une période déterminée, considérant dès lors que les exigences de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 étaient remplies.
Les vendeurs se sont alors pourvus en cassation, reprochant aux juges d’appel d’avoir déclaré régulière l’opposition qui ne distinguait pas entre les différentes natures de charges et de travaux pour les créances dues.
Saisie, la Cour de cassation confirme que l’absence de distinction, dans l’opposition formée par le syndic, entre les quatre types de créances du syndicat n’affecte pas la validité de cette opposition, mais constitue en revanche un manquement à une condition de forme de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale spéciale prévue par l’article 2402 du Code civil.
Dès lors, elle reproche à la cour d’appel d’avoir déclaré la créance régulière alors même qu’elle constatait que l’opposition énonçait le seul montant total de la créance du syndicat des copropriétaires sans aucune distinction.
S’inscrivant dans une jurisprudence constante, les juges du quai de l’Horloge confirment qu’il est nécessaire, au sein d’une opposition, de ventiler la nature des créances afin que celles-ci conservent leur caractère privilégié ou superprivilégié. À défaut, elles ne peuvent valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires.
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Référence de l’arrêt : Cass. civ. 3ème du 12 octobre 2023, n° 22-18.723.
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